A violência aumenta a cada dia e as famílias buscam maior segurança para seus filhos, portanto decidiram migrar para condomínios fechados, onde é possível um maior controle de acesso a terceiros nas dependências internas.
As construtoras percebendo a evolução do mercado começaram a investir em estrutura, criando verdadeiros complexos aquáticos, desportivos e festivos.
A sociedade ainda carrega a visão do sindico que passava recolhendo a taxa e pagando as despesas, porém esse mercado cresceu e existem hoje condomínios que são equiparados a grandes empresas, movimentando valores elevados de mais de R$1.000.000,00 (um milhão de reais) ao ano. O que gerou a profissionalização da área condominial.
É certo que os condomínios são o futuro residencial do nosso país, porém, quando instituídos são entregues aos proprietários desavisados e mau instruídos, por meio de uma assembleia realizada pela construtora, onde a maior parte não consegue entender o funcionamento estrutural do local onde irá morar.
Se trona de suma importância que os condôminos tomem conhecimento do funcionamento interno do residencial para que evite desgastes desnecessários, bem como burocratização das solicitações encaminhadas.
É comum os condôminos reclamarem das “imposições do síndico”, pois ao ver realizado o sonho da casa própria não são instruídos quanto a existência de normas, horários, por vezes nem mesmo da existência da taxa de condomínio mensal. Portanto tendem a imputar ao síndico responsabilidades que não lhe cabem ou mesmo taxa-lo de ditador.
Neste sentido cabe destacar que o condomínio é regido por uma convenção, a qual não foi criada pelo sindico, ela é instituída pelas construtoras e norteia as normas que todos devem seguir, ela é um "ato-norma", tem caráter estatutário ou institucional. Por essa razão, alcança não só os condôminos, mas também todos os que ingressarem nos limites do condomínio.
Não é raro recebermos ligações no escritório onde os condôminos já se encontram alterados não distinguindo o condomínio da construtora, e acabam, por fim, a transferir suas frustrações para advocacia, administradora, sindico e afins.
Cabe destaque um grande condomínio da cidade entregue recentemente, sob o qual já existe inclusive página em rede social nomeada como “vende sonhos e entrega lixo” com fotografias e reclamações dos proprietários quanto a janelas tortas, encanamentos quebrados, fissuras, etc.
Portanto vamos começar explicando a responsabilidade do síndico, o qual está prevista no artigo 1348 do Código Civil, ele tem o dever de representar os condôminos ativa e passivamente na defesa de seus direitos relativos apenas as áreas comuns, quais sejam: corredores, salão de festas, piscinas, parquinho, áreas verdes, etc.
O empreendimento quando entregue deve ser vistoriado pelo síndico, o qual cabe cobrar da construtora solução para todo e qualquer possível vício construtivo apresentado, apenas nas áreas comuns. Caso existam vícios apresentados nas unidades autônomas (apartamentos, casas), estes devem ser cobrados pelo proprietário, via “sac” da construtora.
Cabe diferenciar também a administradora de condomínios (contador) e o jurídico. Cada um destes sistemas possui atribuições diversas.
A administradora de Condomínios em verdade é um contador, segundo o artigo 138 §2º do código civil o sindico pode transferir a outrem os poderes de representação das funções administrativas, portanto, elas realizam a conciliação bancária com a emissão de boletos e balancete financeiro.
O jurídico assessora os condôminos, e não a construtora, é ele quem vai ajudar a prestar esclarecimentos quanto a convenção, as normas do código civil, realizar defesas processuais, ações de cobrança de taxa, bem como buscar resguardar os moradores e o síndico quanto a legalidade das ações praticadas no dia a dia.
Por fim cabe aos condôminos buscar se inteirar das normas e estrutura condominial, para saber exercer de maneira correta o seu direito de propriedade.
Maryah Bruno Carvalho Gomes é Bacharel pela Pontifícia Universidade Católica de Minas Gerais (PUC-MG) e especialista em Direito do Trabalho e Processo do Trabalho, Pós graduada pela Instituição Damásio de Jesus.
