A constituição de pessoa jurídica para a administração de negócios imobiliários é vantajosa sob muitos aspectos jurídicos.
O primeiro deles é o tributário. Se uma pessoa física vende um imóvel, está sujeita à tributação de ganho de capital a alíquota de 15% calculada entre a diferença dos valores de alienação e aquisição, descontados os fatores de redução. Se há aluguel, o proprietário deve recolher mensalmente carnê leão pela tabela progressiva do IR, podendo chegar a 27,5% da renda auferida.
Pois bem. Diferente é o tratamento tributário para as empresas. Se o proprietário constitui uma empresa para administrar seus bens, muito conhecida como holding, e ali passa a tratar suas receitas imobiliárias, o benefício é expressivo. Os imóveis passam a ser estoque da empresa comercial, que irá tributar a venda em 5,93% e os aluguéis a 11,33% (lucro presumido).
Note que a diferença é significativa. Em determinados casos, a tributação de aluguel e venda na pessoa física é bem mais que o dobro da tributação na pessoa jurídica.
Importante é lembrar que quando os imóveis são integralizados no capital das empresas pelos sócios, haverá, nessa única vez, o recolhimento de ITBI, se as empresas possuírem renda preponderantemente imobiliária, como é na maioria desses casos. O ITBI em Uberaba é de 2%. Trata-se de uma exceção à regra geral constitucional de não tributação em aportes dos sócios.
Outra vantagem é para fins de sucessão, uma vez que inventariar quotas é, geralmente, mais barato, rápido, fácil e prático do que inventariar imóveis. Além disso, outros muitos instrumentos podem ser usados como, por exemplo, o usufruto de quotas, acordo de quotistas, distribuição desproporcional de lucros em sociedades limitadas, entre outras possibilidades.
O planejamento sucessório é medida importante na preservação do patrimônio familiar e empresarial. Deve-se levar em consideração, entre outros aspectos: (I) Ajuste de interesses entre os herdeiros, com favorecimento das diferentes aptidões profissionais, tendo o patriarca como mediador, o que muito ajuda a evitar eventuais e futuros conflitos; (II) Organização do patrimônio, como forma de facilitar o conhecimento acerca dos bens, controle, preservação e a administração dos mesmos; (III) Redução de custos com processo judicial de inventário e partilha que, além de oneroso, é bastante lento; (IV) Regimes de casamento do patriarca e herdeiros; (V) Separação do patrimônio pessoal do operacional; (VI) Proteção lícita do patrimônio; e (VII) Estudo de eventuais sinergias e otimização fiscal lícita, dentre as várias opções de organização do patrimônio.
Por fim, não menos importante, é proteção patrimonial, ainda que relativa, que as pessoas jurídicas possuem em relação às pessoas físicas. Trata-se de outra personalidade, sujeita a direitos e obrigações próprias, o que permite segregação de patrimônio por segmento de negócio.
Por óbvio, cada caso é um caso, e há de se fazer uma avaliação específica para cada situação. Insisto que hipóteses de isenção na pessoa física, regime de casamento, fatores de redução da tributação, e principalmente pretensões do sócio devem ser exaustivamente avaliadas antes de qualquer decisão. No entanto, na maioria das vezes, administrar os negócios imobiliários na empresa é mais vantajoso que fazê-lo na pessoa física.
(*) Advogado em São Paulo, Bacharel, e Mestre em Direito do Estado pela PUC/SP, membro da ABDT – Academia Brasileira de Direito Tributário, Membro do Departamento Jurídico da SRB – Sociedade Rural Brasileira, Conselheiro Titular da 1ª Câmara Julgadora do Conselho Municipal de Tributos de São Paulo-SP, e sócio do escritório Peluso, Stupp e Guaritá Advogados
