A convivência com animais em condomínios é uma das grandes causas de discórdias e brigas entre síndicos e moradores. Ter um bicho de estimação dentro de uma unidade é exercício do direito de propriedade garantido pelo Artigo 1.228 do Código Civil, e a restrição pela administração condominial pode resultar em medidas judiciais.
Assim, algumas limitações, como obrigar os moradores que possuem um animal de estimação a circular exclusivamente com o mesmo somente no colo, podem ser entendidas como constrangimento, ato ilegal com punições previstas no Artigo 146 do Código Penal: “Constranger alguém, mediante violência ou grave ameaça, ou depois de lhe haver reduzido, por qualquer outro meio, a capacidade de resistência, a não fazer o que a lei permite, ou a fazer o que ela não manda: Pena - detenção, de três meses a um ano, ou multa”.
Essa situação foi motivo, por exemplo, para um grupo de condôminos ingressar com uma ação judicial contra um conjunto residencial localizado em Mogi das Cruzes, no interior de São Paulo. No local, eles eram obrigados a descer com seus cães pela escada (os prédios não têm elevadores) e cruzar mais de 100 metros internamente, da última torre do condomínio até a rua externa, com seus animais de estimação no colo.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP) entendeu que a medida tomada pelo condomínio pode inviabilizar a posse e manutenção de cães de estimação, consideradas as particularidades de alguns condôminos. A engenharia física do local, com prédios sem elevadores e alguns edifícios distantes da portaria, também foi considerada inadequada para esse tipo de exigência. Dessa forma, a Justiça decidiu que o condomínio deve permitir que os moradores passeiem com seus animais no chão, com guia ou trela, sem que sejam obrigados a transportá-los no colo.
O limite ao exercício do direito de propriedade é o respeito ao direito alheio e ao direito de vizinhança. Ou seja, a manutenção do animal no condomínio só pode ser questionada quando existir perigo à saúde, segurança, ou perturbação ao sossego dos demais residentes do condomínio. Conforme estabelece o Artigo 1.336 do Código Civil, são deveres do condômino “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não utilizá-las de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.
As normas precisam ser criadas com o objetivo de proibir que os animais circulem em áreas comuns, como os parquinhos e halls, mas não que sejam impedidos de ser transportados no chão de suas residências até a rua. Assim, o condomínio por meio da sua convenção, Regimento Interno ou assembleia pode e deve regular o trânsito de animais, desde que não contrarie o que é estabelecido por lei.
São consideradas normas aplicáveis e que não confrontam com o direito de propriedade:
- Exigir que os animais transitem pelos elevadores de serviços, no interior do prédio somente pelas áreas de serviço, sem que possa andar livremente no prédio;
- Proibir que circule em áreas comuns livremente, tais como piscina, playground, salão de festas;
- Exigir a carteira de vacinação para comprovar que o animal goza de boa saúde;
- Circular dentro do prédio somente com a coleira;
- Impor o uso de focinheira para as raças previstas em lei.
Pode ser anulada na Justiça a decisão de assembleia que vise a proibir a manutenção de animais, ou restrinja a circulação desses animais no colo ou com focinheira (salvo raças descritas em lei) nas dependências do condomínio. E exigir que o animal seja transportado apenas no colo, de focinheira, pode levar o condômino a situação vexatória, o que é punido pelo Código Penal, conforme explicado anteriormente. A circulação de animais com focinheira no Estado de São Paulo é regulada pela Lei nº 11.531/03, restringindo-se às seguintes raças: “pit bull”, “rottweiller” e “mastim napolitano”.
Imagine, por exemplo, uma senhora com 80 anos e limitação de locomoção sendo obrigada a conduzir seu cão somente no colo. Nesse caso, o condômino deve ingressar com ação cível na Justiça, com o objetivo de garantir seu direito de circular com seu animal, com guia, de forma respeitosa, no trânsito de sua unidade até a rua, sem que para isso seja obrigado a passar por qualquer situação humilhante.
Assim, não é permitido ao síndico ou à assembleia deliberar em detrimento ao direito de propriedade. Comparativamente, seria o mesmo caso que a assembleia limitar o tamanho do automóvel que pode ser estacionado na garagem ou o número de moradores residentes em uma mesma unidade. Em ambos os casos, sejam automóveis, número de moradores, ou animais, o que deve ser considerado é se o uso da propriedade é nocivo, causa transtorno aos demais, infringe o direito de propriedade, caso contrário, seria apenas o exercício regular do direito de propriedade.
Um cão pequeno que fique latindo de forma intermitente pode perturbar o sossego dos vizinhos, uma única pessoa em uma residência tocando bateria também pode trazer transtornos. Nesses casos, as limitações são legítimas e passíveis de advertência ou multa e, em situações extremas, o Judiciário tem entendido a limitação do uso da propriedade. Porém, definir o número de habitantes, o tamanho dos animais, ou do automóvel significa infringir o direito de propriedade. O que deve ser limitad perturbação ao sossego, prejuízo à saúde e à segurança dos moradores, que pode ocorrer independentemente da situação fática.
(*) Advogado especialista em Direito Imobiliário, consultor em condomínios e sócio do escritório Karpat Sociedade de Advogados
