São muitos os que acreditam que, uma vez assinada e registrada a escritura de venda e compra de um imóvel, a transação está perfeita e acabada, tornando-se absoluta. Arrisco-me a afirmar que a maioria das pessoas pensa assim.
Ledo engano. A escritura é, sem dúvida, documento importante que materializa a alienação no mundo do Direito, trazendo consigo a presunção de propriedade. Todavia, não é absoluta e pode ser desconstituída. A segurança jurídica do documento é, portanto, relativa.
Os casos mais comuns de anulação do negócio jurídico ocorrem quando o antigo proprietário possui débitos, especialmente, mas não somente, de natureza fiscal e trabalhista, quando da realização do negócio.
Nessa situação, seja por ação própria, geralmente a pauliana, ou nos autos de uma execução já em andamento, o Juiz pode considerar a venda nula ou ineficaz, criando grande dor de cabeça ao novo proprietário.
Antigamente os problemas eram bem menores e os casos de anulação da alienação eram raros. Isso mudou. Seja em razão do acesso ao Poder Judiciário, da evolução da jurisprudência ou ainda porque a palavra valia muito mais, o fato é que, atualmente, muitos negócios são questionados e desfeitos.
São inúmeros os documentos que devem ser analisados. Se o vendedor residiu ou tem negócios em mais de uma cidade, o dossiê deve observar todas as localizações. A situação matrimonial é outro aspecto a ser considerado. Protestos devem ser levantados. Se não há ainda débitos propriamente, mas existem processos em curso, os mesmos devem ser pesquisados. Se a certidão fiscal é positiva, ainda que com efeitos de negativa, pode haver problema, dentre muitos outros cuidados necessários.
O segredo está em prevenir. Após o pagamento, caso apareça algum inconveniente, o tempo e os custos certamente vão acarretar prejuízos ao comprador.
Desse modo, a pesquisa prévia e o minucioso exame da documentação pertinente fazem toda a diferença, até mesmo para que o comprador possa provar em Juízo, se necessário for, a sua diligência e boa-fé.
(*) Advogado em São Paulo, bacharel e mestre em Direito do Estado pela PUC/SP, membro da ABDT (Academia Brasileira de Direito Tributário), membro do Departamento Jurídico da SRB (Sociedade Rural Brasileira), conselheiro titular da 1ª Câmara Julgadora do Conselho Municipal de Tributos de São Paulo-SP, e sócio do escritório Peluso, Stupp e Guaritá Advogados
